这几天过得太烧脑了，我一直在算数学题。

(相关资料图)

先是同事在公司玩智力测试，出了几道题，说答对有奖，可以获得本周外卖点对点送到工位的福利，各位感兴趣也可以尝试解答，答案我放在评论区：

没多久又来了个老粉，说他最近趁着市场行情不错卖了房子准备再买一套，但怎么算他都感觉自己亏了，让我来评评理。

好嘛，那就拿出来给大家一起看看。

已知信息：

粉丝2016年初买入房屋，面积约为100㎡，买入价约3万/㎡。

2023年（今年）卖出，卖出价约4万/㎡。

房屋买入卖出相差单价约1万/㎡，总价1200万。

按理说7年赚100万算是笔不错的收入了，但粉丝不这么觉得。

他拿出纸笔来和我一顿掰扯：

他当时买的是首套房，首付30%，差不多90万。

然后交了契税，按购房款总价*1.5%计算，为4.5万。

还有维修基金费用，每平方米105元，合计约1.05万。

装修上硬装软装家电他花了大概30万。

合计一下，他买房的前期投入大概为90+4.5+1.05+30≈125万。

别着急，这还没停，还有月供呢。

粉丝当时没有用公积金贷款，全部走的商业贷款，年利率咱们按5%来计算。

贷款额度210万，年利率5%，贷款30年，等额本息还款，每月还款额为11273.25元。

截至买房当日，他已经还了7年多的贷款，共还款约95万。

这里给没买房的朋友们强调一下，还款了95万不意味着你只欠210-95=115万了。你选择了等额本息的还款方式，就意味着前期还的大部分都是利息。

按这位粉丝的情况来说，他还款的95万总额里面有近70万都是利息，本金只还了约25万。

换句话说， 还了7年的债，他还欠银行185万……

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这两天全国不是在推进带押过户嘛，广州已经有不少成功案例了。

但这个粉丝卖房的时候还没有推广这个政策，所以他只能先借款把欠银行的钱还清才能卖房。

也就是大家之前听说过的“垫资过桥”。

过桥费用按月计息，在广州这笔费用一般为垫资金额的1.8%，也就是说185万的垫资额，每个月需支付3万的费用。

这位粉丝支付了两个月的费用，也是笔不小的开支。

另外他还需要在卖出房后把过桥的185万欠款给还上，那么 在贷款这一部分他需要支付的成本就是：

95+6+185=286万。

嚯，还了款，你以为万事大吉？

不不不，卖房不得找中介啊，粉丝也不例外， 他还支付了1%的中介费 ，按卖出房款400万计算，中介费为4万。

需要注意的是，粉丝这套房屋拿证已过五年，且是名下唯一住房，所以他卖房是不需要缴纳增值税和个人所得税。

根据广州现行政策，如果你们名下有多套房或者证未满5年，还有几个点的税费要交哦。

现在回过头来看，关于这套房子， 粉丝的总计投入约为：

前期125万+中期还款286万+后期4万=415万。

中间还有些印花税、房屋登记费等七七八八的费用，我们就先粗略不计了。

不管怎样，他最后卖房只卖了400万，当然是亏的！

更别提还有通货膨胀这层因素，2016年的300万和如今的300万早已不可同日而语。

想保本，那么房屋至少要卖到450万才比较靠谱。

我把这个案例分享出来也是给大家提个醒，不要看到自家挂牌价上涨就觉得赚了，抽空真的要仔细算算投入。

如果房屋涨幅没有突破50%，那就还没到卖房的时候。

当然，这是对那些有上涨空间的房屋提出的要求，如果你明知手上资产是个坑，只会跌不会涨那还是早点割肉出货比较好。

持有得越久，亏得越多。

那么，现在问题又来了——

7年时间，广州涨幅能突破50%的地方，能有多少呢？

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